Séniors : le boom des résidences services

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Du confort et des services associés, la recette du succès des résidences services séniors.©Shutterstock

Des logements confortables et sécurisés, un lien social maintenu, une multitude de services, une fiscalité attractivité… Loin de l’image vieillissante de la maison de retraite, les résidences services séniors ont le vent en poupe en Auvergne-Rhône-Alpes, tant auprès des locataires que des investisseurs. Explications.

Une récente étude de l’INSEE indique ainsi qu’à l’horizon 2050, un tiers de la population française aura plus de 60 ans alors que les effectifs des plus de 85 ans seront multipliés par trois. Quant à l’espérance de vie, elle va passer de 75 à 84 ans chez les hommes, et de 86 à 91 ans chez les femmes. Bref, tous les démographes sont unanimes. On va vivre de plus en plus vieux. Mais cet allongement de la durée de vie ne doit pas se faire au détriment de la qualité de vie.

Un impératif parfaitement intégré par les professionnels de l’immobilier qui ont trouvé la parade : la résidence services séniors. Compromis idéal entre le maintien à domicile et l’EHPAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), ce concept a émergé en France dans les années 80. Mais moins réactifs que nos voisins anglo-saxons, les acteurs du marché hexagonal n’ont vraiment pris conscience du potentiel de cette offre innovante qu’au début des années 2000, motivés par un contexte fiscal favorable (voir encadré) et une conjoncture démographique porteuse.

 

Le nombre de résidences services explose en Auvergne-Rhône-Alpes

Résultat, depuis 2012, le nombre de ces résidences a pratiquement doublé, passant de 380 à près de 800 fin 2019 pour avoisiner le millier d’ici à fin 2021 selon une étude prospective de la société Xerfi-Precepta (1). « Cela peut paraître beaucoup, mais imaginez qu’il y a 7 000 EHPAD en France. Et face à la demande, l’accès à ces EHPAD est de plus en plus restrictif, réservé aux personnes présentant une perte d’autonomie importante. Le potentiel de croissance est donc évident pour les résidences séniors qui permettent de combattre le sentiment de solitude et d’améliorer le quotidien des personnes fragilisées mais autonomes », explique Jérôme Navarre, directeur général de Cogedim Club.

D’abord concentrés sur l’Ile de France et le littoral méditerranéen, ces programmes dédiés aux aînés se sont peu à peu développés sur tout le territoire, et notamment en Auvergne-Rhône-Alpes devenu un Eldorado pour les promoteurs de résidences seniors.

« Sans surprise, les régions accueillant le plus grand nombre de personnes âgées de 75 à 84 ans (Ndlr : classe d’âge la plus représentative des séniors ‘’fragilisés’’ ou en risque de perte d’autonomie) et les plus fortement urbanisées sont celles qui recèlent le plus fort potentiel de développement du marché des résidences seniors, en l’occurrence Ile-de-France, Auvergne-Rhône-Alpes et PACA », confirment les experts de Xerfi-Precepta.

 

Proximité et sécurité, les piliers du succès

Selon les spécialistes du marché immobilier séniors, les EHPAD accueilleront à l’avenir surtout des personnes ­atteintes de maladies dégénératives comme Parkinson ou Alzheimer. Sachant que les séniors perdent leur autonomie et leur mobilité de plus en plus tard, il fallait donc trouver une alternative pour toutes ces personnes âgées certes autonomes mais moins ‘’actives’’.

Les nouveaux logements séniors répondent à cette problématique. Souvent implantés à proximité des commerces et des transports en commun, ils maintiennent le lien social et offrent une sécurité renforcée à leurs occupants, tout en leur proposant de multiples services. Certains sont disponibles pour tous les résidents (réception du courrier, conciergerie, bibliothèque, infirmerie, salle de détente, piscine…), d’autres sont à la carte (coiffeur, restaurant…).

Un bon compromis qui séduit de plus en plus d’aînés disposant des ressources suffisantes. De fait, le prix du confort a un coût parfois élevé. Heureusement, l’arrivée de nouveaux opérateurs et une concurrence de plus en plus vive ont tendance à orienter les tarifs à la baisse. Assurément, la résidence services séniors a de beaux jours devant elle…

(1) L’âge moyen des personnes accueillies dans un établissement spécialisé dans la dépendance se situe aujourd’hui autour de 85 ans, contre 80 ans il y a vingt ans.

 

Une rentabilité alléchante, une fiscalité avantageuse

Pour motiver les investisseurs, l’État a mis en place un dispositif fiscal attractif. Grâce au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et à la loi Censi-Bouvard, l’acquéreur d’un appartement dans une résidence seniors peut déduire de ses impôts 11% du prix d’acquisition et récupérer la TVA à 20%. Outre cette « carotte fiscale », les investisseurs sont aussi séduits par une rentabilité attractive, avec un rendement annuel généralement compris entre 3,5 et 6%. Le tout conjugué à une certaine tranquillité de gestion, l’exploitant s’occupant de la recherche des locataires et assurant une garantie de revenue, que le logement soit occupé ou non.

A SAVOIR

Des séniors… de plus en plus jeunes !

Selon le dernier Baromètre 55+ Cogedim Club réalisé par l’IFOP, les 55 ans et plus se sentent séniors de plus en plus tôt en France. En moyenne, les sondés estiment basculer dans la catégorie des séniors à 64 ans. Par ailleurs, loin des clichés de sédentarité et d’immobilisme, 21% des séniors se voient déménager dans un nouveau logement dans les dix prochaines années. Principales motivations de ces candidats au mouvement, la recherche d’un meilleur cadre de vie (35%), l’accès plus facile aux commerces, transports et services (29%) et la proximité de la famille et des amis (26%).

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